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房地产企业融资渠道分析及融资策略选择

发布时间:2016-05-12所属分类:经济论文浏览:1

摘 要: 房地产行业作为国民经济增长的主要推动力之一,现已成为我国经济发展的支柱产业。房地产行业与其他行业相比,具有一定的行业特殊性。本文是一篇房地产论文范文,主要论述了房地产企业融资渠道分析及融资策略选择。 摘 要 房地产企业在项目开发过程中,对资金

  房地产行业作为国民经济增长的主要推动力之一,现已成为我国经济发展的支柱产业。房地产行业与其他行业相比,具有一定的行业特殊性。本文是一篇房地产论文范文,主要论述了房地产企业融资渠道分析及融资策略选择。
  摘 要 房地产企业在项目开发过程中,对资金的需求是相当集中的,所以房地产企业的融资与项目开发密不可分,融资成功与否也决定了项目开发能否成功。目前,房地产企业融资的渠道日益多元化,融资工具和方式也影响着房地产企业的发展。在当今国家对房地产行业宏观经济调控的政策背景下,本文通过对房地产企业融资渠道的分析,思考房地产企业融资模式的变迁和改革,提出房地产企业在各个发展阶段,选择对应的融资策略,规避融资风险,以求促进房地产企业及房地产行业的良性循环发展。

  关键词 房地产融资,融资渠道,融资策略,分析,选择

  一、前言

  房地产行业具有一定的项目开发周期性,在开发周期内,需要投入大量的资金。因巨额的资金需求,资金的运作贯穿着整个开发周期。金融业为其提供资金来源,与房地产行业相依相存,共同发展,关系密不可分。

  毫无疑问,融资对于房地产企业自身发展来讲,是非常重要的,尤其是在当前国家对房地产行业实行宏观调控政策的背景下,国内各中小型房地产企业均面临融资难的问题。为解决融资难问题,就需对各种融资渠道进行分析,选择正确的融资渠道组合。

  二、房地产企业融资渠道现状分析

  房地产企业融资是指通过一定的途径,为项目开发筹措资金的过程。按照融资渠道,可以分为两大类:一种是内源融资,是指公司经营活动结果产生的资金,即公司内部融通的资金,它主要由留存收益和折旧构成。一种是外源融资,是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。目前,国内房地产企业普遍存在内源融资无法满足项目开发需求的情况,所以大多会转向外源融资。外源融资又主要分为银行贷款、债券融资、股票融资、房地产投资信托基金等方式。

  (一)2015年银行贷款方式现状

  银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。相关数据显示,房地产开发资金中至少有60%来源于银行贷款,房地产开发资金对银行贷款的依赖程度最大,银行信贷资金几乎介入了房地产开发运营的全过程。2016年1月19日,国家统计局公布了《2015年全国房地产开发投资和销售情况》。2015年房地产开发企业到位资金125203亿元,比上年增长2.6%;国内贷款20214亿元,下降4.8%。值得注意的是,房地产开发企业到位资金中利用外资297亿元,下降53.6%;自筹资金49038亿元,下降2.7%;其他资金55655亿元,增长12.0%。在其他资金中,定金及预收款32520亿元,增长7.5%;个人按揭贷款16662亿元,增长21.9%。

  狭义的银行贷款资金仅包括房地产项目开发贷款,2015年度共计发放20214亿元,广义的银行贷款资金除了包括房地产项目开发贷款外,还包括个人按揭贷款,合计共有36876亿元。

  (二)2015年债券融资方式现状

  房地产企业的债券融资与上市房地产企业股票融资是相似的,通过一个开发项目进行债券融资,总的来说,房地产债券融资是一种专项融资。

  2015年以来,房地产企业发债主体不断扩容,交易场所延伸以及审批流程缩短的政策引导下,非上市公司参与发债,有效缓解了房企的融资压力,成了中性以上优质房企的重要融资渠道。2015年,房企公司债发行总规模达到3160亿元,增长幅度明显。2015年恒大分三批发行400亿元境内债,创房企发债规模记录;中海发行两个品种规模共计80亿元的公司债,票面利率仅为3.4%和3.85%,创房企发债利率新低;龙湖首获批发行80亿元境内公司债,其中20亿元5年期品种的票息低至3.93%。

  (三)2015年股票融资方式现状

  房地产的股票融资模式从理论上讲是最佳融资途径,因为股票融资可从容化解金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。截止到2015年年底,我国注册的房地产企业约有94000家,但在中国A股市场上成功上市的房地产企业只有137家,2008年金融危机之后,成功在中国A股市场上市的企业仅有4家,2009年上市的有世联行和南国置业,2015年上市的有招商蛇口(换股吸收合并重组)和新城控股(B股转A股),其他均只能通过借壳上市等其他方式,说明通过IPO上市筹资的道路困难重重,并不适合每个房地产企业。2015年1月,证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查,资本市场由剧烈波动逐渐趋于稳定。在此背景下,房地产行业2015年定向增发规模达到1579亿元,同比大幅增长254%。

  (四)2015年房地产投资信托基金融资方式现状

  房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段,是指通过发行基金受益凭证募集资金,并交由专业投资管理机构运作,该基金募集资产将专门用于房地产行业相关项目,以获取投资收益或资本增值的一种基金形态。2015年,面对房地产市场存在存货过剩的情况,为刺激市场,提高资金的使用效率,部分房企开始尝试资产证券化,实现轻资产运营。6月8日,鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金正式完成注册,世茂集团分别于7月和11月推出全国首单物业费ABS和购房尾款ABS。天虹商场所持深圳鼎诚物业资产支持专项计划圆满完成,天虹商场收到股权转让款人民币14.5亿元,实现了国内市场首单国有不动产类REITs项目最终落地。

  (五)2015年房地产行业融资渠道情况

  就本文所述银行融资、债券融资、股票融资和REITS融资四种渠道,2015年度融资金额分别是20214亿元、3160亿元、1579亿元和14.5亿元,占比分别是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%,合计融资总额为24967.5亿元。

  三、房地产企业融资组合策略选择

  房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持:房地产企业处于发展初期则需融资来开发项目;处于发展中期则需要融资来维持项目;发展到一定规模一定阶段还需要融资扩大规模。如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。   (一)成立初期的融资组合策略

  一个刚刚成立不久的房地产企业,要想在激烈的房地产竞争市场中立足,首先需要拿出大量的资金进行土地竞拍。由于刚刚成立,还没有稳定的收入来源,仅凭注册资本竞拍土地,需要非常雄厚的初始资本,另外,注册资本使用完毕,对日常生产经营也会形成阻碍。此时,可以选择“自有资金+股权融资”模式,吸收新的投资者进入,共同拿地开发,进行原始的资本积累。

  (二)成长期的融资组合策略

  房地产企业不断地进行项目开发和销售,此阶段将陆续形成资金流回企业,同时随着项目的开发、广告的宣传,房地产企业在当地将具有一定的知名度,行业竞争力将逐步提高。此时,可采用“自有资金+银行贷款”模式,利用自身的知名度和信用度来获取银行贷款以及各材料商、供应商的商业信用额度。除了该模式外,还可以继续采用“自有资金+股权融资”模式,吸引潜在机构投资者和风险投资资金。

  (三)成熟期的融资组合策略

  房地产企业处于成熟阶段,企业的市场竞争力大幅提升,拥有了稳定的市场和客户群体,市场占有率也大幅提高。企业为了进一步扩张市场,占领更大的房地产市场,有条件的房地产企业可以到证券市场公开发行股票或债券进行融资,还可以向房地产投资基金筹资和国外投资基金筹资等。

  (四)衰退期的融资组合策略

  房地产企业现有项目已接近尾声,又没有合适可行的投资项目时,融资的压力反而减轻,还有可能因后期销售回款出现较大的现金流入,出现资金盈余。但仅靠该盈余又无法进一步扩大规模,此时可以吸收合并其他房地产企业,打开新的市场格局,重新回归市场。

  除了房地产企业的发展周期决定着融资组合策略外,其实在项目开发过程中,项目开发周期因素也影响着融资组合策略的选择。要通过有效合理的组合策略,以保证开发资金的投入与使用,回收在时间和金额上做到协调一致,以保证项目的顺利进行。

  四、房地产企业应对融资风险的措施
房地产企业融资渠道分析及融资策略选择

  (一)建立多层次的房地产融资策略

  我国虽然有多种融资渠道,但根据本文2015年房地产行业融资渠道情况可判断,主要的融资方式仍然以银行贷款为主,融资额度占外源融资额度的80.96%。近年来,在国家对房地产行业的宏观调控政策下,银行贷款收紧,房地产企业倍感资金压力。建立一个多层次的房地产融资体系,为不同层次的房地产企业提供区别化的融资渠道,才能真正减少对银行贷款的依赖,更好地把控资金来源,控制项目风险。

  (二)根据企业资金情况,适时调整战略方向

  根据国家对房地产行业的宏观调控政策可以看出,现阶段国家层面对房地产行业持谨慎态度,房地产开发企业也需谨慎对待新的开发项目,避免过度的市场扩张,控制项目开发风险。房地产行业是国家监控的重点行业,因其与金融体系、国家经济命脉息息相关,所以房地产行业的发展受国家政策的影响较大,房地产企业应据此调整自身战略方向,与国家政策保持一致。2015年3月,重庆楼市有“西城王”之称的晋愉地产处于破产清算的风口浪尖,因其同时在重庆开发8个楼盘,在银行收紧银根的情况下,资金链几度出现断裂,被迫申请破产保护。

  (三)慎重选择开发项目,注意区域风险

  房地产作为不动产,区域位置上的选择尤为重要。房地产企业不应单纯考虑房价预期走势,而更应该考虑销售是否受阻,对应区域房地产市场是否饱和。2015年度,全国除一线城市外,其他二三线城市新房房价大多出现同比下降,也证明了目前二三线城市房地产市场趋于饱和,若房地产企业继续进行盲目扩张,将会走进融资难的困境,并出现经营风险。

  (四)开发适销对路产品,加快房款回收速度

  房地产作为一种产品,最终将会体现其产品属性,只有生产适合对应人群居住的产品,消费者才愿意购买。房地产企业在开发前期,需进行市场调研,了解消费者真正的需求,开发适销对路的居住产品。另外,房地产企业需重视销售管理,加速销售房款资金回笼,增加企业营运现金,降低融资风险,摆脱融资困境。

  五、结语

  当今房地产企业的融资方式越来越多,企业可以根据自身发展和资金需要,进行融资方案组合的设计,主动进行房地产金融的发展和创新,由单一融资模式转向多元化、多层次的融资体系。房地产企业融资渠道策略的选择,也要与房地产企业的发展阶段相适应,不同的发展阶段需要采取不同的融资模式。同时,融资渠道策略的选择,也影响着房地产企业的发展,只有选择正确的融资渠道策略,才能为企业发展注入血液,企业有了良好的发展才能形成良好的竞争力,最终促进房地产行业的良性发展。

  (作者单位为重庆乐信实业集团有限责任公司)

  参考文献

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  房地产论文发表期刊推荐《中国房地产业》杂志社(原名《中国房地信息》)杂志是由国家新闻出版总署批准,中华人民共和国住房部和城乡建设部主管,中国房地产业协会主办,主要面向、建筑、房地产开发、装饰装修、装饰设计、家居建材、城市环境规划、建筑院校、设计院等行业的房产建筑行业杂志。

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