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从城市规划和用地改革看“类住宅”的前景

发布时间:2019-03-09 11:50所属分类:农业论文浏览:1

摘要:对真正的刚需来说,类住宅尽管满足了购房诉求,但并非能满足体面的居住诉求,而且还要承受投资客炒作类住宅后的高房价。对于已规划或在建的类住宅项目,未来将往科技创新用房方向、出租型公寓、公共文化建筑等转变;对于在售和已经销售出去的,基于保护

  摘要:对真正的“刚需”来说,“类住宅”尽管满足了购房诉求,但并非能满足体面的居住诉求,而且还要承受投资客炒作“类住宅”后的高房价。对于已规划或在建的“类住宅”项目,未来将往科技创新用房方向、出租型公寓、公共文化建筑等转变;对于在售和已经销售出去的,基于保护购房者,尊重历史和现实考虑,会通过逐步完善公共服务设施来“补欠账”。

  关键词:类住宅,调控,城市规划,土地用途管制

江苏城市规划

  1北京“类住宅”市场陷入冰冻

  近日,有媒体报道,北京严打“类住宅”(俗称酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等商住房)一年以来,“类住宅”成交规模同比下跌了94.6%,除了符合规划和政策的商务公寓外,其他“类住宅”产品交易基本停滞了。从价格看,“类住宅”市场二手房价格平均下调超过30%,部分二手房商住跌幅超过40%,暗访部分产品售价直降2万-3万元。

  截止到2017年底,北京“类住宅”库存达到45878套,创四年以来的最高位。最近有传闻,称地方政府决意把“类住宅”市场冻结起来,并考虑通过公共服务配套设施“补欠账”,待以后规范和解决。

  2“类住宅”调控绝无松动的可能

  由此,投资客蠢蠢欲动,或希望抄底,或希望“解套”。那么,“类住宅”到底会走向何方?笔者认为,从严格土地规划和用途管制,城市分区规划,提高土地使用效率,杜绝区域开发“房地产化”,贯彻“房住不炒”的顶层设计看,中短期内“类住宅”市场绝无松绑的可能。2015年,北京通州“副中心”规划刚出炉,投资客涌向通州。通州住宅规划建设少,“副中心”红利异化为“类住宅”泛滥。当年,通州酒店或办公式公寓成交面积相当于2014年的1.7倍。

  为避免通州沦为“睡城”,2016年5月北京启动调控,通州商办纳入限购,新建项目仅对非居民销售。北京“类住宅”最火爆的2016年,酒店式公寓成交62844套,同比增长196%,占商品房成交总数的60.1%,超过了普通住宅成交量(50462套)。上海也有类似情况。2012-2016年,上海共出让691块经营性用地,“类住宅”地块达359块,占比52%。

  2016年,上海商住房成交275万平方米,同比增长145%,“类住宅”泛滥,最根本的原因在于,城市外围规划了太多(或超前规划)商业办公,但商办空间需求下降导致“招商”困难,遇上高房价背景下居住需求释放,加上“类住宅”快产快销(不需要公共配套,开发进程快),迎合地方政府对固定资产投资的追求。

  另外,2018年经济工作“三大攻坚战”中“去杠杆”排首位,近期管理层反复强调要将宏观杠杆率降下来,“结构性去杠杆”直指国有企业和地方政府。因此,笔者认为,折射地方用地“乱象”、传统增长模式依赖、投资投机主导、城市“外延式”扩张的“类住宅”,未来仍是被严格控制的对象。

  过去,通州尽管定位为北京的“副中心”,但北京政府功能空间重构和疏解进展缓慢,而“副中心”规划却走在前面,客观上也助推“类住宅”泛滥。近年来,京津冀一体化快速推进,北京功能布局鲜明并快速落地,“首都的归北京、北京的归通州、非首都的归雄安”,通州不再可能成为“类住宅”的集中地。另外,北京也进入了存量盘活阶段,不可能纵容“类住宅”等用地乱象。

  3“类住宅”的问题在哪里

  那么,“类住宅”问题在哪里?一是违反了土地用途管制、城市分区规划,造成城市生活和生产功能混杂,人为降低用地效率,“城市病”更加突出;二是倒逼公共设施随城市“摊大饼”扩张,政府债务无序增加,存量用地难以盘活,供地效率低下。未来,减量发展是京沪等超大城市的发展战略。《上海市城市总体规划(2016-2020)》显示,上海建设用地从原来的3226平方公里减至3185平方公里,常住人口控制在2500万以内;《北京城市总体规划(2016-2030年)》显示,城乡建设用地在现状2921平方公里基础上,减至2860平方公里左右,常住人口稳定在2300万左右。

  本质上,“类住宅”大行其道,也是城市政府规划管制与市场突破管制的结果。大城市住宅用地需求最大,但由于土地用途管制、片区规划限制,加上各区都要发展短期税收和GDP贡献大的工商业,造成一边是住宅需求嗷嗷待哺,另外一边却是商业办公、工业地产却严重过剩。最后结果就是,面对商业办公过剩预期,开发商打擦边球,开发和销售“类住宅”。

  住宅销售更能赚钱、更快回笼资金,更易于让土地卖个好价钱,于是地方政府也是“睁一只眼闭一只眼”。这样,地方政府和开发商一拍即合,在规划报建审批阶段,让最小分割单元面积报小一点,便于以后的切割改造。批后监管也存在问题,上下左右切割成小单元,而且煤气、卫生间、外挂空调接入都预留接口,这些都是监管漏洞。

  从实际调研看,“类住宅”违反了土地用途管制、城市分区规划,造成城市生活和生产功能区混杂穿插,用地效率降、“城市病”越来越突出。而且,“类住宅”大行其道,擅自改变房屋内部结构的空间分割,也让消防和安全形势愈加严峻。更重要的是,“类住宅”缺乏教育、医疗配套,基本上迎合楼市投资需求、投机炒作,不仅浪费土地资源,且导致楼市投资氛围恶化,更导致投资需求潜藏和隐性化,让楼市和金融风险隐蔽。

  同时,“类住宅”大行其道,也导致区域开发“房地产化”趋势,资金严重“脱实入虚”。2015年以来,北京和上海均发布政策抑制“类住宅”蔓延,如暂停网上签约。此次,北京出台的政策,从设计报建、交易和再交易对象、银行贷款、中介代理等各个环节,全面堵死了“类住宅”作为投资增值资产的生存空间、变现渠道,全面回归商业办公原有功能。

  4北京用地“正负面清单”指明了“类住宅”的前途

  近期,北京发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,这是北京首次在用地性质上列出“负面清单”,开启了“减量发展”的时代。不过,对一个超级城市而言,做减法似乎比做加法更难。从这份清单看,共涉及首都功能核心区、首都功能核心区以外的中心城区、城市副中心等六个区域,旨在鼓励疏解非首都功能、加强职住平衡等。

  在这份负面清单中,限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房;首都功能核心区以外的中心城区,鼓励中关村科学城范围内各类非居住建筑调整为科技创新用房,鼓励三环路以外商业零售、商务办公和酒店宾馆等建筑调整为体育馆、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑,以及出租型公寓等条款引发热议。

  如果按照这张清单重画北京城,未来四环内的用地只能往绿化带、公园等方向调整,体育健身、剧场影院等文化休闲场所将会涌现,而四环以内的房子或小区环境和品质会越来越好,住宅主体在存量利用的基础上,重点将随着产业结构空间重构、功能和人口疏解而向外围转移。另外,不管是中心城区,还是通州副中心,中轴线及延长线,大型商业、商务办公都列在存量盘活负面清单里,也就是“不受鼓励”的空间方向。未来,如果在建、已批未建或在售“类住宅”项目有出路的话,应该是往科技创新用房方向、出租型公寓、公共文化建筑等转变。

  因此,当前“类住宅”市场冰冻,寄希望于调控政策松绑,或待以后解决复归住宅属性是几乎不可能的。当然,“类住宅”也有合理性。一方面,“类住宅”发挥补充住宅供应、缓解高房价、实现非户籍或中低收入居民“住房梦想”的功能;另一方面,“类住宅”泛滥也反映了北京等超大城市空间“错配”的问题,即商办用地占比太高(40%左右),住宅用地占比太低(15%左右),这一用地结构刚好与发达国家大城市相反。因此,本着尊重现实,调整用地规划,盘活存量的原则,“开正路、堵歪路”,政府正在从土地和空间“供给侧”结构性改革入手,顺应和疏导需求。

  5规范“类住宅”,规划和用地“开正路、堵歪路”

  根据《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,未来5年北京住房安排建设150万套住房,产权类住房100万套,租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%;产权类住房中,商品住房约占70%,其中共有产权住房、中小套型商品住房约占70%。同时,30%的共有产权住房向非京籍或无房户等“新北京人”配售;租赁住房,特别是公租房要扩大向非京籍家庭提供的规模和比例。这是北京首次将共有产权住房、租赁住房及针对“新北京人”配售、配租比例纳入规划,并给予供应规模上重点考虑。

  2017年,北京商品住宅用地供应量达到721万平方米,其中共有产权住房用地供应量达到207万平方米,完成率104%,这是北京首次将共有产权住房用地列入年度计划并超额完成,租赁住房和“新北京人”配售配租比例也是刚性的。同时,今后五年北京供应住宅用地6000公顷,其中集体建设用地1000公顷,主要建设面向“新北京人”配租的租赁住房。

  可见,针对“类住宅”反映出的合理住房诉求,空间规划上的错配,住宅用地和工业用地的失衡等,北京正在通过用地和空间存量盘活以及“供给侧”改革来实现。也就是,即从全盘规划、“减量发展”、“职住平衡”、挖掘潜力的顶层设计出发,用地上转向外围集体用地供应,盘活城区内现有低效用地,建筑物功能转换等,住房供应上,增加共有产权、租赁住房等适应无房户、“新北京人”诉求的住房类型,引导这些人群的住房需求转向。

  6存量“类住宅”的前途

  这么做的目的是避免无序供地导致土地资源浪费,城市“摊大饼”扩张,助推楼市投机炒作泛滥,存量用地难以盘活。对真正的“刚需”来说,“类住宅”尽管满足了购房诉求,但并非能满足体面的居住诉求,而且还要承受投资客炒作“类住宅”后的高房价。对于已规划或在建的“类住宅”项目,如前所述,未来将往科技创新用房方向、出租型公寓、公共文化建筑等转变;对于在售和已经销售出去的,基于保护购房者,尊重历史和现实考虑,会通过逐步完善公共服务设施来“补欠账”。此次北京用地规划正负面清单中,各个区域都十分强调完善公共服务或居住设施。当然,随着通州“副中心”逐渐成熟,对于配套的住宅也有一定的需求,现有的存量“类住宅”以发挥单身公寓、出租公寓、个人创业居住“两相宜”的居住类型而存在。

  相关期刊推荐:《江苏城市规划》是城市建设以规划为依据,通过建设工程对城市人居环境进行改造,对城市系统内各物质设施进行建设,城市建设的内容包括城市系统内各个物质设施的实物行态,是为管理城市创造良好条件的基础性、阶段性工作,是过程性和周期性比较明显的一种特殊经济工作。

  

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